Retailul modern din România: de la 100.000 de metri pătrați la peste 5 milioane în trei decenii
În aproximativ 30 de ani, piața de retail modern din România s-a transformat radical, de la un sector aproape inexistent la peste 5 milioane de metri pătrați de spații comerciale moderne, cu mall-uri, parcuri de retail și branduri internaționale prezente în tot mai multe orașe. Creșterea puterii de cumpărare, consumul mai mare și maturizarea pieței imobiliare au contribuit la această schimbare, însă România are încă mai puțini metri pătrați de retail modern raportat la populație decât alte piețe din Europa Centrală.
La mijlocul anilor 1990, retailul modern era abia la început. În 1996, Metro deschidea primul cash-and-carry, într-o perioadă în care cea mai mare parte a comerțului se desfășura încă în piețe, magazine universale și formate tradiționale. A urmat Bucharest Mall în 1999, iar primul hipermarket Carrefour s-a deschis în 2001. În doar câțiva ani, retailul modern a început să se extindă rapid din București către marile orașe, susținut de creșterea veniturilor, accesul mai larg la credit și apropierea aderării la Uniunea Europeană.
La începutul anilor 2000, stocul de retail modern era estimat la aproximativ 100.000 de metri pătrați, față de peste 5 milioane de metri pătrați astăzi. Diferența arată cât de mult s-au schimbat, într-o singură generație, atât piața imobiliară, cât și felul în care românii cumpără și consumă.
„Dacă ne uităm la 1996 și la piața de astăzi, diferența este uriașă. Atunci, retailul modern abia apărea. Astăzi, consumatorii au acces la branduri și formate comparabile cu cele din piețele occidentale, iar dezvoltarea nu mai este concentrată doar în București și în marile orașe. În ultimii ani, cea mai importantă schimbare a fost extinderea către orașele mai mici, unde există în continuare mult loc de creștere”, spune Simina Niculiță, Director | Partner | Retail Agency, Colliers România.
Modernizarea mall-urilor vechi și extinderea către orașele mici
Piața de retail din România intră într-o etapă în care dezvoltarea de noi centre comerciale va fi însoțită de modernizarea celor existente. În marile orașe sunt pregătite în continuare proiecte de mall-uri, în timp ce în localitățile medii și mici extinderea se concentrează pe formate comerciale adaptate cererii locale. În paralel, centrele comerciale cu o vechime de 15–20 de ani încep să treacă prin procese de renovare și repoziționare.
Mall-urile construite înainte de 2010 au nevoie de investiții în modernizarea spațiilor comune, a zonelor de restaurante și a celor de divertisment. Primele proiecte de acest tip au fost deja realizate, iar consultanții se așteaptă ca numărul lor să crească. Centrele comerciale dominante continuă să înregistreze grade ridicate de ocupare, în timp ce retailerii de discount și magazinele de proximitate se numără printre cei mai activi operatori.
Dezvoltarea comerțului online nu a împiedicat extinderea rețelelor de magazine fizice. Cele două segmente au crescut în paralel, în condițiile în care România a pornit de la un stoc relativ redus de spații comerciale moderne. Deși consumul a încetinit în perioada 2025–2026, piața traversează o etapă de consolidare, după mai mulți ani de creștere. Interesul dezvoltatorilor pentru achiziția de terenuri destinate proiectelor comerciale a revenit spre sfârșitul anului 2025, ceea ce indică pregătirea unor noi investiții cu orizont de realizare până în 2030.
Tranzacții record și perspective pentru următorii ani
Piața a înregistrat și tranzacții importante. În 2026, AFI Europe a achiziționat șase centre comerciale de la MAS, pentru o valoare brută de 297 de milioane de euro, tranzacție prezentată drept cea mai mare din istoria segmentului de retail din România. Prin comparație, în urmă cu aproximativ două decenii, Polus Center Cluj a fost vândut pentru peste 200 de milioane de euro, una dintre tranzacțiile care au marcat intrarea investitorilor instituționali pe piața locală de retail.
Pentru următorii ani, orașele medii și mici vor continua să atragă dezvoltări comerciale, în special acolo unde oferta de spații moderne este încă redusă în raport cu puterea de cumpărare. Ritmul extinderii va depinde însă tot mai mult de amplasamentul proiectelor, costurile de dezvoltare și potențialul de consum al fiecărei localități.
