România riscă să devină o națiune de chiriași, controlată de fonduri de investiţii, algoritmi şi capital global
Un raport efectuat de firma de consultanţă Frames subliniază o tendință alarmantă în România, care se transformă rapid într-o națiune de chiriași. Această situație este generată de creșterea vertiginoasă a prețurilor locuințelor, care depășesc cu mult creșterea veniturilor reale. În contextul acestor transformări pe piața imobiliară, majoritatea populației întâmpină dificultăți tot mai mari în a achiziționa o locuință, fiind astfel constrânși să se bazeze pe chirii, în multe cazuri controlate de fonduri de investiții și algoritmi sofisticate care reglează piața.
Datele din marile orașe confirmă o ruptură semnificativă între salariile locuitorilor și costul locuințelor. De exemplu, în București, un apartament standard cu două camere, în cartiere accesibile precum Floreasca, Drumul Taberei sau Titan, are un preț cuprins între 120.000 și 180.000 de euro. Această sumă este echivalentă cu 8, 9 sau chiar 10 salarii anuale complete, având în vedere un salariu mediu net care variază între 1.200 și 1.400 de euro lunar, ipoteză care exclude orice cheltuieli suplimentare pentru trai.
În Cluj-Napoca, situația este și mai severă, cu un tarif mediu pe metru pătrat care a depășit 2.500 – 3.000 de euro în anumite zone. Deși veniturile în această localitate sunt puțin mai ridicate comparativ cu restul țării, acestea nu reușesc să facă față exploziei prețurilor din domeniul imobiliar.
Analiza menționată subliniază că, și în alte orașe, precum Brașov, Sibiu, Timișoara, Constanța sau Iași, accesibilitatea locuințelor nu face decât să se diminueze. Chiar dacă prețurile sunt mai puțin ridicate comparativ cu cele din București sau Cluj, raportul între valorile imobilelor și veniturile populației a suferit o deteriorare remarcabilă în ultimul deceniu.
Printre motivele acestei situații sunt incluse creșterile de prețuri pentru materialele de construcții, costurile logistice tot mai ridicate, precum și migrarea populației din zone rurale în orașe pentru condiții de viață mai bune. O altă cauză esențială, adesea ignorată, se leagă de intervențiile băncilor centrale după criza din 2008, care au introdus lichidități masive și au redus dobânzile, favorizând un flux global de capital ieftin, ce caută randamente.
Exemplul fondului de investiții Blackstone, care a cumpărat peste 80.000 de case în SUA după colapsul pieței imobiliare din 2012, ilustrează cum investitorii instituționali au început să domine sectorul imobiliar la nivel mondial, inclusiv în România. În orașe precum București, Cluj-Napoca și Iași, între 30% și 40% din achizițiile de blocuri noi sunt realizate de investitori care intenționează să revândă imediat după finalizare, creând o competiție acerbă pentru cumpărătorii finali.
Adrian Negrescu, manager la Frames, atrage atenția asupra faptului că tot mai multe fonduri de investiții cumpără apartamente în cantități mari, beneficiind de discounturi considerabile. Această tendință a dus la achiziții masive, unele apartamente fiind lăsate complet neocupate pentru câțiva ani, având rolul de protecție împotriva inflației și instabilității economice.
Raportul mai arată că în București, numărul locuințelor neocupate a crescut de 2,4 ori în ultimul deceniu, depășind 218.000 de unități. Aceste date subliniază nevoia acută de reglementare în domeniul imobiliar, similară cu măsurile adoptate în alte țări care au reușit să limiteze speculația.
Expansiunea platformelor de închirieri pe termen scurt de tip Airbnb afectează, de asemenea, fondul locativ pentru locuințele rezidențiale, ceea ce agravează problema accesibilității locuințelor. Practici similare de reglementare sunt deja aplicate în orașe precum Barcelona, unde închirierile pe termen scurt sunt interzise până în 2028.
Din perspectiva autorilor analizei, România are nevoie de o reglementare coerentă și strictă a pieței imobiliare, atât în ceea ce privește prețurile, cât și chiriile. Statul joacă un rol crucial în această ecuație, fiind esențial să intervină prin legislatie care să elimine evaziunea fiscală și să protejeze chiriașii. Implementarea unui Program Prima Casă adaptat realităților actuale, ce ar include condiții favorabile de creditare pentru tinerii doritori de locuințe, este considerată imperativă.
Prin urmare, având în vedere că 40% dintre adulții români din segmentul de vârstă 25-34 de ani coabitează cu părinții din lipsa posibilității de a accesa un credit imobiliar, se subliniază importanța reglemetărilor eficiente pe piața locuințelor, pentru a susține tinerii și a asigura un viitor mai echitabil în ceea ce privește proprietatea imobiliară.
